Перепланировка квартиры. Как узаконить перепланировку в МФЦ?

После покупки квартиры у собственников жилья может возникнуть желание переделать квартиру под себя, сделать ее более уютной и удобной. Но, по незнанию, можно совершить ошибки, которые приведут к серьезным проблемам с согласованием и узакониванием перепланировки квартиры. Простой косметический ремонт в квартире не нужно согласовывать. Переклеить обои, покрасить стены и переложить плитку владелец квартиры может в любое время без согласования. Перепланировка квартиры же должна отражаться в техническом паспорте и требует согласования и проекта.

Согласовывать перепланировку нужно из-за того, что в многоквартирном доме все квартиры связаны между собой и несогласованное действие может поменять конструкцию всего дома и привести к плачевным последствиям.

То есть сначала нужно сделать эскиз или проект перепланировки, согласовать его, только потом начинать ремонт.

Как получить разрешение на перепланировку через МФЦ, какие документы нужны для того, чтобы узаконить перепланировку, какие штрафы грозят за незаконную перепланировку расскажем в этой статье.

Что такое перепланировка квартиры?

В Жилищном кодексе в статье №25 прописаны два определения, касающиеся изменений в помещениях в многоквартирном доме: переустройство помещения и перепланировка помещения. Рассмотрим подробнее что подразумевает под собой каждое из них.

Переустройство квартиры — это изменения (перенос, установка, замена) связанные инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием, которые требуют внесения изменений в тех.паспорт помещения.

Например, если вы хотите перенести в другое место газовую трубу, унитаз или ванну. Все это будет считаться переустройством помещения и проводить без проекта эти работы нельзя.

Перепланировка квартиры — это изменение в конфигурации помещения. Например, вы планируете убрать или прорубить проем, перенести или разобрать перегородки, передвинуть стену.

Жилищный кодекс РФ, в главе 4 в статьях №25–29, регулирует процессы перепланировки и переустройства квартиры. Там же прописаны последствия самовольного переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме. Далее рассмотрим подробнее, что можно менять в жилом помещении, а что нет.

Перепланировка квартиры. Когда нужно согласовывать?

Согласие на перепланировку квартиры нужно получить в следующих случаях:

При установке или замене оборудования (замена газовой плиты на электрическую, установка душевой кабины вместо ванной).
При внесении изменений в системы отопления, газоснабжения, водоснабжения, вентиляции (изменения в расположении сантехники, перенос плиты, перенос кухни или «мокрых» зон в другое место).
При изменениях в границах жилого помещения (ломать/строить стены, перегородки, оконные и дверные проемы, объединять лоджии с жилым помещением, делать с помощью перегородок «глухие» комнаты без окон).
При внесении изменений в конструкцию полов, если жилой дом с деревянными перекрытиями.
При «захвате» в свою жилую собственность общедомовых помещений (тамбуров, кладовых).

Существует два типа перепланировки: простая и сложная перепланировки.
Простая перепланировка квартиры– это:
1. Изменения в расположении сантехники;
2. Переделка ненесущих перегородок;
3. Переделка дверных проемов (только если не в кухне с газовым оборудованием);
4. Строительство новых перегородок;
5. Перенос кухонной плиты.
То есть, изменения не затрагивают несущие стены, перекрытия, инженерные коммуникации, в том числе газовое оборудование, не меняется послойная конструкция полов.

Сложная перепланировка квартиры – это:
1. Демонтаж стен;
2. Перенос кухни/ «мокрой зоны» в другое помещение (нельзя переносить кухню и санузлы в жилую зону, такие перестановки можно делать только за счет нежилых зон — кладовой, коридора, прихожей);
3. Объединение комнат;
4. Перемещение коммуникаций систем водоснабжения, газоснабжения, вентиляции;
6. Строительство дополнительных ванных комнат. санузлов;
7. Прорубание проемов в несущей стене;
8. Переделывание оконного проема.

Для осуществления поверхностной перепланировки нужно будет делать эскиз, а для согласования сложной перепланировки — проект перепланировки квартиры или перепланировку по типовому проекту.

Какие ремонтные работы по перепланировке квартиры не требуют согласования?

Замена напольного/потолочного покрытия,
Поклейка обоев,
Укладка плитки,
Замена старой сантехники,
Установка новых окон,
Установка спутниковой тарелки,
Установка газового оборудования (если не будут прокладываться новые коммуникаций).

Все, что не влияет на устойчивость и прочность несущих стен и архитектурный и внешний вид фасадов здания, не вносит изменения в инженерные коммуникации считается косметическим ремонтом или отделкой.

Следующие изменения также не нужно согласовывать, но их необходимо зарегистрировать в БТИ.

Остекление балкона.
Установка кондиционеров.
Монтаж и демонтаж встроенных кладовок и гардеробных.
Совмещение или разделение ванны с туалетом.
Перестановка электрических плит.

Перечисленные выше ограничения могут меняться в зависимости от изначальной планировки квартиры или даже региона проживания. Например, если вы проживаете в Москве, то не сможете объединить балкон или лоджию с жилой комнатой и отапливать их радиаторами центрального отопления. В регионах же это пока практикуется.

Перед перепланировкой советуем изучить принятые в вашем регионе строительные нормы и правила и обратиться в районную администрацию или местную жилищную инспекцию.

Перепланировка квартиры. Какие изменения не одобрят?

Изменения, которые нарушают и несут угрозу прочности и устойчивости несущих стен, влияют на противопожарную безопасность, а также ухудшают условия жизни соседей и других жильцов помещения, нельзя согласовать.

К таким изменениям относятся:

Перенос «мокрой» зоны (кухни/санузла) в жилые комнаты и размещение над жилым пространством жителей с этажа ниже.
Снос или уменьшение, ухудшение работы вентиляционного короба.
Обустройство кухни или жилой комнаты под санузлом соседей.
Установка теплых полов за счет общей системы отопления.
Перекрытие источника естественного света.
Переделка чердака или надстройка мансарды.
Закрытие свободного доступа к стоякам и счетчикам газо/водоснабжения.
Пристраивание лоджии к этажам выше первого этажа.
Перенос на лоджии и балконы отопительных приборов.
Снос дверного проема на кухню, где установлено газовое оборудование.
Демонтаж межквартирных и несущих стен.
Перенос стояков водоснабжения.
Изменение фасада здания (нельзя сделать панорамное окно, если оно не было предусмотрено в техническом паспорте)

Как сделать перепланировку квартиры?

Перепланировка проводится в 3 этапа:

Сначала готовится проект (проект перепланировки по типовому проекту, проект перепланировки можно заказать у строительных или специализированных компаний) и согласовывается в администрации района, жилищной инспекции.

Для простых преобразований, не требующих согласования, достаточно сделать эскиз самостоятельно и предоставить его в БТИ.

2. После получения согласия производится перепланировка.

3. Новые изменения узаконивают и получают новые тех.документы на жилье.

Узаконить перепланировку через МФЦ

Документы на согласование перепланировки можно подать напрямую или через отделения МФЦ. Отметим, что МФЦ является лишь посредником между собственником и ответственным учреждением, то есть функция МФЦ — это упрощение передачи документов.

Внимание! Согласно изменениям от 21 августа 2020 года, жители Москвы не смогут согласовать перепланировку через МФЦ, только через подачу документов в Мосжилинспекцию на официальном сайте Мэра Москвы. Для остальных регионов России ограничений нет.

Документы, предоставляемые в МФЦ при обращении за согласованием перепланировки:

паспорт владельца квартиры;
технический паспорт на квартиру;
правоустанавливающие документы на квартиру;
проект с новой планировкой (изготавливается в организации, имеющей членство в СРО проектировщиков с допуском к выполнению таких работ), подается в двух экземплярах;
техническое заключение о возможности перепланировки (если будут перестраиваться несущие конструкции);
заявление на перепланировку (предоставят в МФЦ);
нотариальная доверенность, если документы предоставляет представитель.
письменное согласие всех членов семьи, прописанных в квартире.
если жилое помещение используется на условиях социального найма, то необходима справка о составе семьи и согласие всех нанимателей, зарегистрированных по данному адресу.

Дополнительные документы:

План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения), если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.
Копия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.
Копия договора о передаче в пользование части общего имущества, по решению общего собрания собственников помещений.
Документ, удостоверяющий право на земельный участок, и кадастровый паспорт земельного участка, если создаются входы в первые этажи, подвальные или цокольные помещения.

Рассмотрим весь процесс согласования перепланировки квартиры.

1. Собрать пакет документов.

Этот процесс может занять время, так как требуется сделать проект перепланировки в специализированной организации, собрать согласия и.т.д.

2. Подать документы в МФЦ.

Необходимо собрать указанный выше перечень документов и предоставить пакет в отделение МФЦ. Можно оформить предварительную запись на оказание услуги.

В отделении МФЦ будет заполнено заявление на согласование перепланировки и сотрудник МФЦ после приемки документов выдаст расписку с номером регистрации, по которому можно отследить статус заявки.

В расписке будут указаны примерные сроки рассмотрения документов и получения результата. Обычно это занимает 45 календарных дней. По истечении срока придет результат с согласованием перепланировки или отказом с указанием причин, по которым возможность перепланировки ограничена или невозможна.

3. Осуществление работ по перепланировке

При положительном результате выдается разрешительный документ, по нему, согласно проекту, можно приступать к перепланировке.

Срок действия разрешительного документа ограничен – он действует в течение 12 месяцев. За это время нужно успеть не только провести перепланировку, но и подать заявление на оформление акта о завершенных работах.

Если необходимо, можно продлить срок действия решения о согласовании перепланировки. Сделать это можно один раз и не более чем на 6 месяцев.

Дополнительные документы предоставлять не нужно. Достаточно подать заявление в период срока действия решения о согласовании в МФЦ.

4. Действия после проведения строительных работ. Приглашение приемочной комиссии.

После завершения работ нужно обратиться за оформлением приемной комиссией акта о завершенной перепланировке. Заявление подается через МФЦ.

владелец квартиры заполняет журнал проведения работ. Его выдают вместе с разрешением на перепланировку. В журнал вносятся все виды проведенных строительных работ;
владелец квартиры заполняет акт скрытых работ, где указываются работы, прописанные в журнале;
комиссия выдает акт приема выполненной перепланировки. Акт будет выдан, если работы выполнены в соответствие с проектом. Если в процессе ремонта были внесены изменения, не предполагаемые проектом, то акт не подпишут и все нужно будет согласовывать заново.

5. Обращение в МФЦ за оформлением нового технического паспорта.

6. Обращение в МФЦ на внесение изменений в кадастровый учет. Услуга «Внести изменения в запись ЕГРН, не влекущие прекращение или переход права».

Процедура по пунктам 4-6 повторяет по алгоритму пункт 2, отличается только название требуемой услуги.

Как продлить срок действия разрешения на перепланировку?

Срок действия решения о согласовании перепланировки ограничен — 12 месяцев с даты его подписания.

За это время нужно успеть не только провести перепланировку, но и подать заявление на оформление акта о завершенных работах.

Перепланировка квартиры, если она куплена в ипотеку

В случае, если квартира находится в залоге у банка, для проведения перепланировки нужно будет получить разрешение банка.

Предварительно изучите ваш кредитный договор, многие банки прописывают запрет на проведение перепланировки. В этом случае, внести изменения в жилое помещение можно будет только после погашения ипотеки и получения на руки погашенной закладной и снятия обременения с квартиры.

Если в кредитном договоре не прописаны ограничения по перепланировке, то стандартный пакет документов выглядит так (советуем уточнить полный перечень в отделениях вашего банка):

Одобренный в БТИ план изменений
Согласие от БТИ и управляющей компании
Отчет страховой компании, которая берет на себя риски ремонтных работ и их последствия
Документ об оценке специалистов по недвижимости, указывающий конечную стоимость жилья после перепланировки
Заявление на согласование перепланировки.

Что будет, если не узаконить перепланировку квартиры?

Возможно, перепланировку можно будет скрывать в течение какого-то времени. Но БТИ все же может узнать о незаконной перепланировке. Могут пожаловаться соседи, перепланировку заметят при проверке счетчиков, при переносе «мокрых зон» можно затопить соседей, управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира застрахована, то при незаконной перепланировке страховая компания может отказать в выплатах.

Кроме этого, если нужно будет эту квартиру в будущем продать, подарить, передать в наследство — могут возникнуть проблемы. При оценке квартиры может выявиться незаконная перепланировка. Покупателю банк откажет в одобрении квартиры, и еще один вариант – оценочная компания передаст данные в БТИ. В этом случае нужно будет вернуть квартире первоначальный вид, согласно техническому паспорту.

Чтобы избежать этих проблем, лучше не делать не согласованную перепланировку. В какой-то момент придётся оплатить штраф, получать разрешение или восстанавливать первоначальный вид.

По Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть узаконена только через суд.

За незаконную перепланировку грозит штраф 2000–2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Также владельца могут обязать вернуть помещению первоначальное состояние, которое зафиксировано в техническом паспорте.

Самый крайний вариант — судебное разбирательство и продажа жилья с торгов. Эта мера наказания применяется редко, в судебном порядке и только в том случае, когда владелец отказывается восстановить или узаконить внесенные изменения.

Как перед покупкой проверить квартиру на незаконную перепланировку?

При покупке квартиры рекомендуется проверить, не было ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры или самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ.

Когда требуется согласие соседей на перепланировку квартиры?

Если перепланировка планируется внутри жилого помещения, не затрагивая интересы соседей и не ухудшая их жилищные условия, то согласия соседей не требуются. В Жилищном кодексе прописано, что согласование происходит только с местным муниципалитетом, всеми владельцами помещения и членами семьи. Но есть исключения из правила.

В двух случаях требуется согласие и письменное разрешение соседей:

1. если это коммунальная квартира. Подписи нужны, даже если будут изменения только в собственной комнате.

2. если перепланировка затрагивают общедомовую территорию.

Тогда проводится общее собрание жильцов и подписывается согласие.

Перепланировка квартиры, как узаконить если она уже сделана.

Если перепланировка уже сделана, то узаконить ее можно только через суд. Обычно незаконная перепланировка обнаруживается после покупки жилья.

Приглашение сотрудника из БТИ для фиксации перепланировки.

Сотрудник должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать новый техпаспорт, куда будет поставлен штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, выдается техническое заключение об их целостности.

2. Обращение в жилищную инспекцию.

Необходимо подать заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет в согласовании, то этот отказ будет являться основанием для обращения в суд.

3. Обращение в суд.

Необходимо написать исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, согласно ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки».

Документы к иску:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый технический паспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже —их можно запросить через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

После подачи документов придет комиссия, которая оценит жилье на соответствие соответствующим нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то будет выдан акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

В случае отрицательного решения необходимо будет подать апелляцию и устранить нарушения. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения затронули несущие стены, то придется все возвращать первоначальный вид. Такую перепланировку не согласуют.

4. Получение нового техпаспорта.

В случае, если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ.

Все строительные работы по перепланировке должны начинаться только после того, как разрешение на перепланировку будет получено. Чтобы упростить процедуру оформления граждане РФ могут обратиться в отделения МФЦ и там подать все необходимые бумаги. Отметим, что МФЦ является лишь посредником между собственником и ответственным учреждением, то есть функция МФЦ — это упрощение передачи документов.

Категории: Документы, Недвижимость

Поделиться этой страницей: